Source:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191203-00024457-gonline-bus_all
12/3(火) 、ヤフーニュースより
不動産投資において、最大のリスクは「空室」ではなく「家賃滞納」であるといっても過言ではありません。本記事では、株式会社CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者・倉橋隆行氏監修の書籍『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法』（プラチナ出版）より一部を抜粋・編集し、実例とともに「賃貸トラブル」の予防策や解決法を具体的に解説します。
日本人に避けられがちな「事故物件」だが…
これまで入居前の審査のときのNGなどのケースを紹介してきましたが、ここからは入居後のトラブルとして、どんなケースがあったかを紹介していきます。
＜入居後のトラブル＞
【申込内容】
・20代男性学生
・外国籍（東南アジア）
・転居理由医療系専門学校へ通学するので
これは20代の男性で、東南アジアの外国籍の学生でした。医療系専門学校へ通学するということが転居理由で、ほかにその住居の近くに友だちがいるとか、今の部屋の隣の人がうるさくて勉強できる環境ではないというのが転居の理由でした。入居者に関しては、国籍で本当は判断してはいけないと言われていますが、今ものすごくトラブルが増えている国の人です。この国の人たちは、全部がそうではないとは思いますが、往々にして多いというのが業界内、同業者内でも話題になっています。
かつて、皆さんご存知だと思いますが、ほかのアジアの国籍の人たちで、1つの部屋に何十人も住んでいたというのが、一時期、トレンドとしてありましたが、それが最近はありません。おそらく、だんだん日本の文化も理解してきて、ほとんどそういうのは聞かなくなってきました。
ところが、最近、この国籍の人に関しては、ワンルームに40人、これは1日に40人いるわけではなく、40人が入れ替り立ち替りそこを利用していたという話です。ものすごく汚く使うし、部屋の中に平気でゴミを放置します。そういうケースを経験していたので本来ならNGにしますが、たまたまこの物件に関しては、事故物件だったのです。
「事故物件」とは、その物件で自殺があったとか、殺人があったとか、最近では孤独死でしばらく放置されていたというような物件です。このような物件の場合、建物賃貸借契約前に行う重要事項説明で告知しなくてはならず、なかなか日本人は入りたがりません。
この人の場合、保証会社もOKになっているし、申込書を見る限りでは問題がないから契約を進めることになました。
ところが嫌な予感は的中しました。契約後、1回も家賃が入ってきません。訪問して確認すると契約者以外の人が数人住んでおり、「最初から違う目的で借りたんじゃないか、ひょっとすると契約したその人自体が架空なのではないか」と思えるようになってしまいました。こうなると我々管理会社は、地獄のような手続を余儀なくされます。まず、そこに住んでいる人を特定させないと、契約違反は認められても、強制執行をすることができません。いちいち抜き打ちで訪問し、いる人の名前を聞いてリストを作成しなくてはなりません。
多分、彼らはこの面倒くさい処理があって、日本の借地借家法により保護されるということを知っているようにも思え、その情報がその国の人たちに伝わっているとすれば、今後もまだまだこのようなトラブルは増えるものとみています。
＜入居後のトラブル＞
【申込内容】
・20代男性学生
・外国籍（東南アジア）
・転居理由医療系専門学校へ通学するので
これは20代の男性で、東南アジアの外国籍の学生でした。医療系専門学校へ通学するということが転居理由で、ほかにその住居の近くに友だちがいるとか、今の部屋の隣の人がうるさくて勉強できる環境ではないというのが転居の理由でした。入居者に関しては、国籍で本当は判断してはいけないと言われていますが、今ものすごくトラブルが増えている国の人です。この国の人たちは、全部がそうではないとは思いますが、往々にして多いというのが業界内、同業者内でも話題になっています。
かつて、皆さんご存知だと思いますが、ほかのアジアの国籍の人たちで、1つの部屋に何十人も住んでいたというのが、一時期、トレンドとしてありましたが、それが最近はありません。おそらく、だんだん日本の文化も理解してきて、ほとんどそういうのは聞かなくなってきました。
ところが、最近、この国籍の人に関しては、ワンルームに40人、これは1日に40人いるわけではなく、40人が入れ替り立ち替りそこを利用していたという話です。ものすごく汚く使うし、部屋の中に平気でゴミを放置します。そういうケースを経験していたので本来ならNGにしますが、たまたまこの物件に関しては、事故物件だったのです。
「事故物件」とは、その物件で自殺があったとか、殺人があったとか、最近では孤独死でしばらく放置されていたというような物件です。このような物件の場合、建物賃貸借契約前に行う重要事項説明で告知しなくてはならず、なかなか日本人は入りたがりません。
この人の場合、保証会社もOKになっているし、申込書を見る限りでは問題がないから契約を進めることになました。
ところが嫌な予感は的中しました。契約後、1回も家賃が入ってきません。訪問して確認すると契約者以外の人が数人住んでおり、「最初から違う目的で借りたんじゃないか、ひょっとすると契約したその人自体が架空なのではないか」と思えるようになってしまいました。こうなると我々管理会社は、地獄のような手続を余儀なくされます。まず、そこに住んでいる人を特定させないと、契約違反は認められても、強制執行をすることができません。いちいち抜き打ちで訪問し、いる人の名前を聞いてリストを作成しなくてはなりません。
多分、彼らはこの面倒くさい処理があって、日本の借地借家法により保護されるということを知っているようにも思え、その情報がその国の人たちに伝わっているとすれば、今後もまだまだこのようなトラブルは増えるものとみています。
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「偽造カード」で賃貸物件を借りるケースも激増!?
ここで在留カードの偽造事件について説明しておきます[図表1]。
だいたい3万円から5万円ぐらいで、ネットで偽造カードが売られているようです。これも捕まったのは先ほどの東南アジアの国の人ですが、この偽造カードをインターネットで入手して賃貸の物件を借りるというケースがすごく増えているそうです。
現在、外国籍の人は、すごく増えています。留学生を増やそうという政府の計画もありますし、また日本の労働人口が減っていることに対しての政府の施策です。
日本の人口推移については、皆さんもよく知っているように、どんどん高齢化が進んでいて、12年後には人口が1億1500万人、40年後には8600万人にまで減ると想定されています。外国籍の人が増えている背景には、このことも多く関係しています。
あとは大学も「2018年問題」といって、日本の18歳の人口が2018年ごろから減り始め、2016年時点で定員割れが全体の4割に上る多数の私立大学が閉学等の激変期を迎える大学経営上の問題になっているそうです。学部をだんだん縮小したり、短大などもどんどんなくなっています。地方にキャンパスをつくって、設備を充実させてというのがかつての主流でしたが、今は都心で通学しやすいようなところにコンパクトにまとめていくというのがはやりのようで、どんどん大学生の数が減っていることに対して、留学生を積極的に受け入れていくという傾向があるようです。
[図表2]は留学生の推移ですが、どんどん上がっていますし、同じように[図表3]は外国人労働者の推移で、これも間違いなく数は増えています。
私たちが審査をしていても、30年ぐらい前は中国、韓国、フィリピン、この3国の人が全体のほとんどを占めていたそうですが、今はネパール、ミャンマー、ベトナムとか、いろいろな国の人たちに多国籍化していて、中国、韓国、フィリピンの人はどんどん少なくなってきています。
実際、申し込み受付をしていても、今までは外国籍の方でも4年制の大学に入学する人が多かったのですが、最近は日本語学校に入る方に関しても、日本語学校にいったん入って、そこから、たとえばデザインの専門学校、福祉の専門学校、スポーツの専門学校に行くなど、外国籍の学生もさまざまな動きが出ているようです。
今後、外国人を除いて賃貸経営は難しくなるわけですから、正当な外国人に入居してもらえる努力が必要となります。当社では外国語を話せるスタッフを採用したり、外国人向けの学生寮も経営している関係で数か国の言語に対応できるようにしています。また最近では外国人に特化した保証会社も増えいてきましたので、そういうネットワークを活用して外国人向けのサービスを提供しようと考えています。
だいたい3万円から5万円ぐらいで、ネットで偽造カードが売られているようです。これも捕まったのは先ほどの東南アジアの国の人ですが、この偽造カードをインターネットで入手して賃貸の物件を借りるというケースがすごく増えているそうです。
現在、外国籍の人は、すごく増えています。留学生を増やそうという政府の計画もありますし、また日本の労働人口が減っていることに対しての政府の施策です。
日本の人口推移については、皆さんもよく知っているように、どんどん高齢化が進んでいて、12年後には人口が1億1500万人、40年後には8600万人にまで減ると想定されています。外国籍の人が増えている背景には、このことも多く関係しています。
あとは大学も「2018年問題」といって、日本の18歳の人口が2018年ごろから減り始め、2016年時点で定員割れが全体の4割に上る多数の私立大学が閉学等の激変期を迎える大学経営上の問題になっているそうです。学部をだんだん縮小したり、短大などもどんどんなくなっています。地方にキャンパスをつくって、設備を充実させてというのがかつての主流でしたが、今は都心で通学しやすいようなところにコンパクトにまとめていくというのがはやりのようで、どんどん大学生の数が減っていることに対して、留学生を積極的に受け入れていくという傾向があるようです。
[図表2]は留学生の推移ですが、どんどん上がっていますし、同じように[図表3]は外国人労働者の推移で、これも間違いなく数は増えています。
私たちが審査をしていても、30年ぐらい前は中国、韓国、フィリピン、この3国の人が全体のほとんどを占めていたそうですが、今はネパール、ミャンマー、ベトナムとか、いろいろな国の人たちに多国籍化していて、中国、韓国、フィリピンの人はどんどん少なくなってきています。
実際、申し込み受付をしていても、今までは外国籍の方でも4年制の大学に入学する人が多かったのですが、最近は日本語学校に入る方に関しても、日本語学校にいったん入って、そこから、たとえばデザインの専門学校、福祉の専門学校、スポーツの専門学校に行くなど、外国籍の学生もさまざまな動きが出ているようです。
今後、外国人を除いて賃貸経営は難しくなるわけですから、正当な外国人に入居してもらえる努力が必要となります。当社では外国語を話せるスタッフを採用したり、外国人向けの学生寮も経営している関係で数か国の言語に対応できるようにしています。また最近では外国人に特化した保証会社も増えいてきましたので、そういうネットワークを活用して外国人向けのサービスを提供しようと考えています。
倉橋 隆行，上町 洋，片岡 雄介
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